今年以來,市委、市政府深入貫徹落實黨中央、國務(wù)院房地產(chǎn)市場優(yōu)化調(diào)整決策部署,全面落實因城施策,支持合理住房需求,積極做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作。1-9月份,全市房地產(chǎn)開發(fā)市場主要指標(biāo)呈現(xiàn)下降趨勢,供需兩端市場信心不足,房地產(chǎn)市場回穩(wěn)基礎(chǔ)尚不牢固,影響房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定、不確定因素仍然存在。

一、市場運行基本情況

(一)開發(fā)投資降幅收窄。1-9月份,全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資192.26億元,同比下降9.8%,降幅比上半年收窄11.0個百分點,低于全市固定資產(chǎn)投資增速15.1個百分點,占全市固定資產(chǎn)投資比重為27.5%,下拉全市固定資產(chǎn)投資3.2個百分點。其中,住宅完成投資148.77億元,同比下降11.1%;辦公樓完成投資3.84億元,增長73.7%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資16.74億元,下降10.0%;其他完成投資22.91億元,下降8.9%,分別占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量的比重為77.4%、2.0%、8.7%、11.9%。

(二)施工規(guī)模持續(xù)放緩。1-9月份,全市房屋施工面積2395.55萬平方米,同比下降20.6%,降幅比上半年擴大1.7個百分點。其中,住宅施工面積1564.55萬平方米,同比下降21.8%;辦公樓施工面積93.86萬平方米,增長1.6%;商業(yè)營業(yè)用房施工面積292.80萬平方米,下降17.2%;其他房屋施工面積444.34萬平方米,下降22.1%。在本年房屋施工面積中,本年新開工面積157.26萬平方米,同比下降43.4%。其中,住宅新開工面積119.30萬平方米,同比下降45.3%。

(三)竣工面積小幅下降。1-9月份,全市商品房竣工面積303.89萬平方米,同比下降5.0%。其中,住宅竣工面積223.39萬平方米,下降3.3%;辦公樓竣工面積1.11萬平方米;商業(yè)營業(yè)用房竣工面積17.17萬平方米,下降41.9%;其他房屋竣工面積62.22萬平方米,增長5.2%。

(四)銷售面積降幅擴大。1-9月份,全市商品房銷售面積172.50萬平方米,實現(xiàn)銷售額148.41億元,同比分別下降35.8%和36.5%,降幅比上半年擴大1.7、3.4個百分點。其中,住宅銷售面積146.04萬平方米,實現(xiàn)銷售額123.34億元,同比分別下降41.6%和43.0%;辦公樓銷售面積9.80萬平方米,實現(xiàn)銷售額11.51億元,分別增長4.0倍和8.1倍;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積14.71萬平方米,實現(xiàn)銷售額13.03億元,分別下降3.9%和17.3%;其他房屋銷售面積1.95萬平方米,實現(xiàn)銷售額0.53億元,分別增長21.3%和93.8%。

二、市場運行存在的問題

(一)房地產(chǎn)市場下行壓力大。今年以來,我市房地產(chǎn)市場持續(xù)下行,主要指標(biāo)呈現(xiàn)下降趨勢,部分指標(biāo)降幅持續(xù)擴大,房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)16個月負(fù)增長,房屋施工面積連續(xù)42個月負(fù)增長,商品房銷售面積連續(xù)35個月負(fù)增長,商品房銷售額連續(xù)16個月負(fù)增長。其中施工面積降幅是2021年以來首次超過20.0%,商品房銷售面積降幅已連續(xù)8個月超過30.0%以上,商品房銷售額降幅已連續(xù)6個月超過30.0%以上。

(二)供需兩端信心不足。從供給端看,受房地產(chǎn)項目開發(fā)成本增高、商品房去化周期延長等因素影響,房企對市場發(fā)展信心不足,投資拿地更加謹(jǐn)慎。根據(jù)寧夏公共資源交易平臺數(shù)據(jù),1-9月份,全市住宅類土地交易面積20.71萬平方米,交易金額12.06億元,同比分別下降45.4%和58.9%。新增項目入庫情況明顯減少,1-9月份,全市新增入庫房地產(chǎn)法人單位6個、新入庫項目14個,新增計劃總投資70.14億元,完成開發(fā)投資14.48億元,同比分別下降53.8%、39.1%、65.6%、53.8%。從消費端看,受收入增長乏力、市場低迷等因素影響,居民持幣觀望情緒濃厚,購房消費信心不足,居民更多傾向儲蓄。1-9月份,人民幣各項存款余額6352.60億元,同比增長7.4%,其中住戶存款3396.51億元,同比增長10.9%。

(三)政策調(diào)控效果偏弱。今年以來,我市取消首套、二套房貸利率政策下限,降低個人住房貸款最低首付款比例,支持“以舊換新”等一攬子房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整力度持續(xù)加大,穩(wěn)投資、保交樓成效明顯,但從各種促銷政策的實際效果看,尚未扭轉(zhuǎn)我市商品房銷售下行態(tài)勢,在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化、市場飽和、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的大背景下,傳統(tǒng)的降首付比例、補貼刺激等政策可能無法達到預(yù)期效果,如何從“供”“需”兩端雙管齊下,進一步精準(zhǔn)施策是全市樓市“止跌回穩(wěn)”所必須克服的重要瓶頸。

(四)企業(yè)到位資金承壓。1-9月份,本年實際到位資金198.46億元,同比下降40.8%,降幅高于全市房地產(chǎn)開發(fā)投資31.0個百分點,比上半年收窄0.2個百分點。其中,國內(nèi)貸款26.76億元,下降30.9%;企業(yè)自籌資金37.32億元,下降13.4%;銷售回款(定金及預(yù)收款和個人按揭貸款)128.84億元,下降46.8%;其他到位資金5.54億元,下降50.3%,分別占全市到位資金的比重為13.5%、18.8%、64.9%、2.8%。銷售面積持續(xù)下滑,銷售節(jié)奏變慢導(dǎo)致定金及預(yù)收款增長表現(xiàn)乏力。

(五)待售房屋去化壓力持續(xù)增加。截至9月底,全市待售面積447.02萬平方米,比上年同期增加19.35萬平方米,同比增長4.5%。其中,住宅待售面積179.54萬平方米,比上年同期增加33.62萬平方米,同比增長23.0%。全市商品房去庫存周期21.1個月,比上年同期、上年全年、上半年分別增加6.2、5.4、3.2個月。住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房去庫存周期分別為9.8個月、50.7個月和110.6個月。住宅去庫存周期比上年同期、全年、上半年分別增加4.3個月、3.7個月、1.8個月。辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房去庫存周期持續(xù)高于6-18個月的合理區(qū)間,各類商品房去庫存壓力持續(xù)增加。

三、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議

一是堅決貫徹落實中央政治局會議精神,緊扣促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)目標(biāo),準(zhǔn)確把握嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量的要求,有效落實存量政策,加力推出財稅、金融等增量政策,多措并舉打通存量商品房和保障性住房轉(zhuǎn)換通道,落實落細(xì)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制,促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

二是科學(xué)規(guī)劃土地市場供應(yīng)。市場新開工面積和土地交易面積下降,預(yù)期市場后期增長乏力。相關(guān)部門要加強對土地供應(yīng)的科學(xué)指導(dǎo),優(yōu)化增量土地供應(yīng),盤活存量建設(shè)用地,提高土地利用率,進一步激發(fā)市場活力。同時合理確定商品住宅用地供應(yīng)節(jié)奏和規(guī)模,確保房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度與我市經(jīng)濟增長、居民收入和人口規(guī)模相適應(yīng)。

三是創(chuàng)新發(fā)展模式,推動市場轉(zhuǎn)型。緊盯住建部關(guān)于加快城中村和危舊房改造貨幣化安置方式政策出臺時間,加快全市城中村和危舊房改造項目謀劃和落地,推動存量商品房去庫存力度;落實優(yōu)化商品房“以舊換新”政策,降低換房成本,大力推進高品質(zhì)住宅建設(shè),更好滿足居民剛需和改善型住房需求;鼓勵房企跨界發(fā)展文旅、醫(yī)療、養(yǎng)老等朝陽產(chǎn)業(yè),加快向細(xì)分市場滲透,建設(shè)康養(yǎng)社區(qū)、生態(tài)小區(qū)等特色地產(chǎn)項目,構(gòu)建房地產(chǎn)融合發(fā)展新路徑。